Expansión urbana y fragmentación territorial: análisis comparativo de proyectos de venta de lotes en áreas periurbanas en tres regiones del Perú (2000-2025)

El modelo de expansión urbana en el Perú enfrenta retos significativos ambientales, económicos y sociales. Según la “Política Nacional de Ordenamiento Territorial” (2024), el principal problema de desarrollo territorial es “el manejo inadecuado del territorio”. Aunque se ha investigado extensamente la ocupación irregular e informal, existe poca atención sobre proyectos de venta de lotes en áreas periurbanas destinadas a sectores medios y altos, los cuales transforman usos del suelo y presentan desafíos para la planificación territorial. La literatura internacional destaca las disputas por el suelo e intereses especulativos como factores claves en la transformación periurbana. Sin embargo, en Perú, estos temas forman parte de una agenda pendiente. Este proyecto aborda estos vacíos al analizar comparativamente las áreas de expansión (transición urbana-rural) y los proyectos de ventas de lotes en Arequipa, Lima y Tacna (2000-2025). El objetivo es comprender las dinámicas legales, espaciales, económicas y de planificación que generan estos espacios y su papel en la expansión urbana. El enfoque comparativo permite identificar diferencias en escalas, capacidades de gobiernos subnacionales y contextos históricos. El estudio contribuye al debate sobre la interacción entre los marcoslegales de planificación, las transformaciones territoriales, y estrategias especulativas y de transformación de usos de suelo. Los resultados buscan contribuir a repensar los sistemas de control de desarrollo urbano. La investigación analiza las transformaciones territoriales de las tres ciudades, las características de los proyectos de venta, motivaciones de compradores, y los sistemas de planificación en áreas periurbanas e intervenciones de gobiernos subnacionales. Con una metodología mixta, se realiza revisión documental; entrevistas a funcionarios públicos, especialistas, agentes inmobiliarios, y compradores; análisis de datos censales, espaciales y territoriales.